住宅資金特別条項付個人再生をする場合、住宅ローンの支払い自体も軽くすることはできますか。

住宅資金特別条項付個人再生をする場合には、住宅ローン以外の債務の一部を免除できます。
住宅ローンについては、免除はできませんが、支払方法を変えることにより負担を軽くできる場合があります。
 
一般に、住宅ローンの支払方法を変えることを「リスケジュール」と言います(民事再生法199条)。

主には以下の3種類あります

(1)住宅ローンを滞納している場合、通常は残金を一括で払わないといけませんが、これをもともとの契約で決まった通りに支払えばよいとするものです(199条1項)
 

(2) (1)は、滞納があっても元の契約通りに払えばよいとするものなので、支払額がもともとの契約から軽くなるわけではありません。
それで、もともとの契約のままでは支払が厳しい場合は、支払期間を延長し、月々の支払額を減らすことができます(199条2項)。
 
 
ただし、申立人が70歳になるまでに払い終わる内容でなければならず、かつ延長できるのはもともとの契約から10年までです。
銀行が特別に認めて、70歳を超えて、あるいは10年を超えて延長できる場合があります。

 

(3) 住宅ローン以外の債権(再生債権)を払う場合、免除後の金額を3~5年かけて払うのですが、この、他の債権(再生債権)を支払っている間は、住宅ローンの支払の月額を減らしてもらうことができます。

 
住宅ローンと他の債権(再生債権)を同時並行で払うのは大変なので、他の債権(再生債権)の支払期間中は住宅ローンの支払額を減らしてもらい、他の債権(再生債権)の支払いが終われば余裕ができるので、そこから住宅ローンの支払月額を増やすということです。


住宅ローンをリスケジュールする場合、ローン月額がいくらになるかは、細かい計算をしないといけませんが、この計算を自分でするのは不可能です。
 
従って、通常は、弁護士に頼んだ後、リスケジュールしたい場合は、どのように変えたいかを決めたうえ、住宅ローンの銀行などに希望を伝え、シミュレーションを作ってもらいます。


住宅ローンは、20~35年の長期ローンで、個人再生申立時にも多額のローンが残っていることが多いようですが、仮に、かなりの期間ローンを支払い続け、住宅ローンがかなり減っている場合、注意が必要です。
 
住宅ローンの残高が多い場合、通常は住宅の時価(売り出した場合の価格)より住宅ローンの残高の方が多いので、これを「オーバーローン」と言って、住宅の価値はゼロとみなされます。
 
しかし、支払が進んでおり、住宅ローンがかなり減っていると、住宅ローンの残高より住宅の時価の方が高い場合があります。
 
この時は、住宅ローンの残高と住宅の時価の差額が財産とみなされます。
個人再生は、持っている財産の価値を金額に引きなおし、その金額以上の支払いをしないといけないというルールがありますので、住宅に価値があるとみなされる場合は、再生債権の支払額が上がってしまうという問題点があります。
 
 

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